Une bonne relation Propriétaire/Locataire

Comment bien choisir ton secteur pour faire de la LCD ? > par Mehdi

Le marché de la location courte durée est de plus en plus concurrentiel dans les grandes villes ou dans les zones balnéaires et l’on a intérêt à bien faire son étude de marché pour réussir lorsque l’on s’attaque à ce mode d’exploitation…
Voici comment bien choisir son secteur pour faire de la Location Courte Durée en 4 étapes.

1. Trouver une ville à forte demande

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La première étape consiste à trouver un secteur où l’on est sûr qu’il y aura une demande pour des biens en location courte durée. Et pour cela pas besoin de réinventer la roue !
Peu d’investisseurs y pensent mais il faut savoir que le travail a déjà été fait par des chaines hotellières (Ibis budget, Mercure, …) lorsqu’elles cherchent à s’implanter dans un secteur. Cela peut être en hypercentre d’une grande ville, en bordure d’une ville de taille moyenne, proche d’une jonction d’autoroute ou à proximité d’un aéroport.
Si ces chaines hotellières ont décidé d’investir des millions dans la construction et l’exploitation d’un hôtel dans un secteur donné, c’est qu’elles ont fait en amont une étude approfondie du marché local et de leur capacité à remplir leurs chambres.
Il vous suffit donc d’aller sur Google Maps et taper le nom d’une chaine hotellière afin d’identifier rapidement des villes dans lesquels vous pourriez investir afin de faire de la Location Courte Durée. Je vous recommande de cibler une ville proche de chez vous (1h30 maximum en voiture) histoire de vous rassurer, surtout si c’est votre premier investissement !

2. Définir le bien idéal

Une fois qu’on a trouvé sa ville, il faut identifier sur quel type de bien on souhaite investir. Pour cela on doit tenir compte à la fois de la demande locale et de son budget.
En effet, dans certaines grandes villes les studios en Airbnb sont pléthore à tel point qu’il est rentré dans l’inconscient collectif que louer un Airbnb est forcément dans un studio. Dans ce genre de ville, il semble plus opportun d’investir dans un T2 par exemple, ce qui vous permettra à la fois de vous démarquer par rapport à la concurrence et de loger plus de voyageurs, augmentant mécaniquement le chiffre d’affaires généré.

Concernant le budget, assurez-vous que votre capacité d’emprunt est suffisante et que le bien respecte la règle des 70%, autrement dit que 70% des loyers encaissés en meublé classique couvrent le prêt bancaire.

Cette dernière règle est primordiale car elle vous assure un autofinancement du bien, même si vous ne louez pas en Location Courte Durée. La LCD devient alors un bonus, la cerise sur le gâteau…

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3. Faire une étude de la concurrence

Une fois que vous avez identifié la ville et le bien, il est nécessaire de jauger quelle sera la concurrence dans ce secteur en se comparant cette fois-ci aux autres loueurs en LCD.

Le moyen le plus simple de savoir si un secteur est saturé ou s’il y a « de la place » est de se rendre directement sur Airbnb et Booking et d’analyser la concurrence.

Cela peut vite être un travail de fourmi alors voici quelques conseils pour ne pas vous noyer dans l’océan des annonces présentes sur ces plateformes. Préparez votre tableau Excel et on est parti…

• Relevez le nombre total d’annonces disponibles dans son secteur en notant les valeurs sur les 2 plateformes.

• Faites ensuite une recherche en filtrant par nombre de couchages, ce qui fera ressortir les biens similaires au sien. Notez également les valeurs sur les 2 plateformes.

• Sélectionnez une dizaine d’annonces sur Airbnb et une dizaine sur Booking avec des caractéristiques similaires à votre bien tel que vous l’imaginez une fois meublé et décoré. Notez les prix à la nuitée.

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Il est également possible de compléter son étude en utilisant des sites internet qui extraient et analysent la data provenant des différentes plateformes de location. Le plus connu est www.airdna.co.

Vous trouverez des informations précieuses sur le prix de la nuitée moyen, le taux d’occupation et les revenus que l’on peut espérer générer, mais aussi le type d’appartement et les équipements les plus demandés ou encore le nombre de biens loués et leur durée minimum de réservation. Une vraie mine d’or !

Pour débloquer toute la data et faire une estimation de vos revenus à la rue près, il vous faudra passer à la version payante.

4. Calculer la rentabilité

Une fois les informations de prix à la nuitée et de taux d’occupation récupérés, vous serez en mesure d’estimer les revenus mensuels ou annuels générés par une exploitation en LCD.

Il vous faut également lister toutes les dépenses liées à ce mode d’exploitation : mensualité de prêt, assurances, charges copro, électricité, eau, internet, ménage, linge, réassort…

En reportant toutes ces valeurs dans le calculateur de Monsieur Rodolphe, vous pourrez ainsi estimer précisément la rentabilité et le cashflow générés à l’année.

Si vous souhaitez aller plus loin, il est recommandé de reporter les valeurs mois par mois dans un tableau afin de mieux analyser la saisonnalité dans votre secteur et identifier ainsi les zones de faible et forte demande.

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Voilà, vous savez tout ! Ou en tous cas, les principales étapes pour définir intelligemment votre secteur et vous lancer sereinement dans l’aventure de la location courte durée…
 

On fait la route ensemble, Mehdi.