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Le meublé a perdu son avantage. Le nu en gagne un.
En dix-huit mois, quatre textes sont tombés sur les bailleurs : la loi de finances 2025, la loi anti-Airbnb, la loi de financement de la Sécurité sociale et la loi de finances 2026. Tout est remis à plat ici, avec les textes : ce qui change pour le LMNP et surtout à la revente, ce qui change pour les Airbnb, ce qu'est vraiment le statut du bailleur privé, et le match nu contre meublé avec les chiffres de 2026.
Regardez la vidéo, puis téléchargez vos documents ci-dessous.
Quatre textes qui ont tout changé
Si vous ne savez pas quel texte a fait quoi, vous ne pouvez pas savoir ce qui s'applique à vous. Voici la chronologie.
Meublés de tourisme classés ramenés de 71 % à 50 % d'abattement, non classés à 30 % et 15 000 € ; pouvoirs des mairies et des copropriétés. Revenus 2025.
LMNP : les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value, pour toute vente depuis cette date.
CSG relevée de 9,2 à 10,6 % sur les revenus du patrimoine : prélèvements sociaux du LMNP à 18,6 %, dès les revenus 2025.
Création du statut du bailleur privé (amortissement en location nue) et revalorisation des seuils du micro-BIC.
Tout meublé de tourisme doit être enregistré sur le téléservice national et afficher son numéro sur l'annonce.
Le rappel en une minute : deux mondes, le nu et le meublé
Louer nu, ce sont des revenus fonciers : micro-foncier (30 % d'abattement jusqu'à 15 000 € de loyers) ou réel (charges, intérêts et travaux déductibles, déficit imputable jusqu'à 10 700 € par an sur le revenu global, 21 400 € pour des travaux énergétiques jusqu'à fin 2027), mais jusqu'ici sans amortissement du bien. Louer meublé, ce sont des BIC : micro-BIC (50 %) ou réel, où l'on déduit les charges et l'on amortit le bien, souvent zéro impôt pendant dix à quinze ans. Depuis dix ans, tout le monde a couru vers le meublé. L'État rééquilibre : tout ce qui suit, c'est lui qui déplace des pièces d'une colonne à l'autre.
La revente : les amortissements sont réintégrés
C'est le changement le plus lourd, et beaucoup vont le découvrir chez le notaire. Voici la règle, un exemple complet, et les quatre réflexes pour s'adapter.
Avant le 15 février 2025
Le beurre et l'argent du beurre
- Plus-value = prix de vente – prix d'achat.
- Les amortissements déduits pendant dix ans ? Oubliés à la revente.
- Zéro impôt sur les loyers, plus-value calculée comme si rien ne s'était passé.
Depuis le 15 février 2025
Loi de finances 2025, art. 84 · art. 150 VB du CGI
- Plus-value = prix de vente – (prix d'achat – amortissements déduits).
- Toutes les ventes depuis cette date sont concernées, y compris pour les amortissements antérieurs à 2025 (réponse ministérielle du 24 mars 2026).
- Exceptions : résidences étudiantes, seniors, EHPAD et résidences pour personnes handicapées.
L'exemple de Julie : un T2 acheté 200 000 € en 2016, loué en meublé au réel, 50 000 € d'amortissements déduits, revendu 260 000 € en 2026
Environ 17 500 € d'impôt et de prélèvements sociaux, abattements pour dix ans de détention compris.
Prix d'achat fiscal ramené à 150 000 € : environ 34 000 € d'impôt et de prélèvements sociaux, surtaxe comprise. Soit près de 16 500 € de plus, à sortir chez le notaire.
Comment on s'adapte : quatre réflexes
Le temps joue pour vous
Les abattements pour durée de détention n'ont pas changé : zéro impôt sur le revenu après 22 ans, zéro prélèvements sociaux après 30 ans. Un LMNP que l'on garde ne rend jamais ses amortissements. Achetez pour garder.
Recalculez vos sorties
Revente prévue dans trois ans ? Refaites le calcul avec le cumul d'amortissements : votre comptable l'a. Le simulateur de la page fait le reste.
Gardez l'amortissement
Ne repassez pas au micro-BIC par peur. Un impôt évité aujourd'hui vaut plus qu'un impôt payé dans quinze ans, surtout avec des abattements qui tournent pendant ce temps.
La transmission purge tout
Donation ou succession : la plus-value est effacée, les héritiers repartent de la valeur au jour de la transmission, les amortissements ne sont jamais réintégrés. Pour un patrimoine construit pour ses enfants, cela change tout.
Prélèvements sociaux à 18,6 % et nouveau tableau du micro-BIC
Deux changements passés presque inaperçus, que vous chercherez au moment de déclarer. Les voici, chiffres à l'appui.
Ordre de grandeur : sur 20 000 € de résultat BIC imposable, c'est 280 € de plus par an. Ce n'est pas ce qui tue un investissement. Additionné à la réintégration des amortissements, la direction est claire.
Micro-BIC 2026 : abattements et plafonds
Loi Le Meur pour les abattements (revenus 2025 et suivants), loi de finances 2026 pour les plafonds revalorisés (revenus 2026 à 2028). Au-delà du plafond, le réel est obligatoire.
| Type de meublé | Abattement | Plafond revenus 2025 | Plafond revenus 2026 et suivants |
|---|---|---|---|
| Longue durée (bail 1 an, étudiant, mobilité) | 50 % | 77 700 € | 83 600 € |
| Tourisme classé (Atout France) | 50 % | 77 700 € | 83 600 € |
| Tourisme non classé (la plupart des Airbnb) | 30 % | 15 000 € | 15 000 € |
Airbnb : les cinq règles du jeu, le vrai coût, et quatre options
La loi Le Meur, ce n'est pas que de la fiscalité : ce sont des règles, et les amendes ne sont pas symboliques.
Résidence principale
120 nuits par an au maximum ; la commune peut descendre à 90 par délibération motivée. Beaucoup de villes touristiques l'ont fait.
Enregistrement national
Obligatoire depuis le 20 mai 2026 pour tout meublé de tourisme, numéro affiché sur l'annonce.
Fausse déclaration : jusqu'à 20 000 €Copropriété
L'assemblée générale peut interdire les meublés de tourisme à la majorité des deux tiers, au lieu de l'unanimité. Validé par le Conseil constitutionnel le 19 mars 2026.
Changement d'usage
En zone tendue, autorisation de la mairie, quotas et compensation possibles.
Sans autorisation : jusqu'à 100 000 €DPE
Classe A à E exigée pour toute nouvelle autorisation de changement d'usage ; A à D pour tous les meublés de tourisme au 1er janvier 2034, sauf la résidence principale.
Ce qu'un Airbnb paie vraiment en 2026
Le taux d'occupation, on en parle beaucoup. Les prélèvements, beaucoup moins.
Cotisations sociales
Au-delà de 23 000 € de recettes de location courte durée par an, affiliation obligatoire à la Sécurité sociale des indépendants, même en LMNP : des cotisations, pas des prélèvements sociaux, comptez 35 à 40 % du bénéfice. Option pour le régime général possible sous le seuil du micro-BIC.
Statut LMP
Vous êtes professionnel si vos recettes de meublé dépassent 23 000 € et les autres revenus d'activité du foyer : cotisations sociales et plus-value professionnelle, exonérable après cinq ans si les recettes restent sous 90 000 €. Une autre planète, qu'on ne choisit pas par accident.
CFE, taxe d'habitation, taxe de séjour
La CFE est due par tout loueur en meublé (cotisation minimum exonérée sous 5 000 € de recettes). La taxe d'habitation sur les résidences secondaires peut être majorée jusqu'à 60 % en zone tendue. Et la taxe de séjour.
Vous avez un Airbnb : quatre options, prenez-en au moins une
Le faire classer
Organisme accrédité, classement valable cinq ans, comptez 150 à 500 € HT. Vous repassez de 30 à 50 % d'abattement et de 15 000 à 83 600 € de plafond. Au-delà de 15 000 € de recettes, c'est quasi obligatoire.
Passer au réel
Comptable, amortissement, charges. Avec un crédit ou une conciergerie, presque toujours gagnant face au 30 %.
Basculer en longue durée
Bail d'un an ou bail mobilité (1 à 10 mois : étudiants, stagiaires, mutations). Vous gardez le meublé et ses 50 %, vous perdez la mairie, le ménage et la vacance.
Vérifier copropriété et mairie
Règlement, derniers procès-verbaux d'assemblée générale, règle des 90 jours, quotas. Un Airbnb devenu interdit ne se revend pas au prix d'un Airbnb.
Le statut du bailleur privé : c'est quoi, pour qui, combien
Pour la première fois, vous pouvez amortir un logement loué nu. Ce qui était réservé au meublé arrive en location vide. Loi de finances 2026, art. 47, qui réécrit l'art. 31 du CGI. Voici la version brochure, puis les conditions qui piquent.
Le mécanisme
Chaque année, vous déduisez de vos loyers 3 à 5,5 % du prix du logement, pendant neuf ans au minimum. Cela réduit vos revenus fonciers, donc votre impôt et vos prélèvements sociaux.
La fenêtre
Acquisitions du 21 février 2026 (lendemain de la publication de la loi) au 31 décembre 2028. Applicable immédiatement, sans décret : le ministre l'a confirmé par écrit en mars 2026. Objectif affiché : environ 50 000 logements locatifs supplémentaires par an.
Les conditions qui piquent
Un dispositif pour ceux qui acceptent de louer moins cher, longtemps, à des ménages modestes ou moyens.
Le bien
- Logement dans un immeuble collectif : les maisons sont exclues.
- Neuf ou VEFA ; ou ancien avec au moins 30 % de travaux et un DPE A ou B après travaux.
La location
- Nue, en résidence principale du locataire, dans les douze mois de l'achèvement ou de l'acquisition.
- Neuf ans minimum. Pas à un membre du foyer fiscal ni à un parent jusqu'au deuxième degré.
Les plafonds
- De loyer et de ressources du locataire.
- Intermédiaire : barème ex-Pinel par zone. Social et très social : barème Loc'Avantages.
La forme
- Option sur la déclaration de l'année d'achèvement ou d'acquisition, irrévocable.
- Engagement rompu : amortissements repris, sauf invalidité, licenciement ou décès.
Taux, base et plafond
| Amortissement par an | Loyer intermédiaire | Loyer social | Loyer très social |
|---|---|---|---|
| Neuf ou VEFA | 3,5 % | 4,5 % | 5,5 % |
| Ancien réhabilité (30 % de travaux, DPE A ou B) | 3 % | 3,5 % | 4 % |
La base : 80 % du prix
Prix d'acquisition net de frais (plus les travaux dans l'ancien), diminué d'une part de terrain fixée forfaitairement à 20 %. Sur 250 000 €, la base est de 200 000 €.
Le plafond, par foyer fiscal
8 000 € d'amortissement déductible par an (10 000 € si au moins la moitié des loyers sont en social, 12 000 € en très social). Au-delà d'environ 285 000 € pour un neuf intermédiaire, acheter plus cher ne rapporte plus rien : le dispositif est calibré pour les logements moyens.
L'exemple de Marc : un T2 neuf en VEFA à 250 000 € net de frais, zone B1, loué nu en intermédiaire, tranche à 30 %
Loyers 8 640 € – charges déductibles 5 000 € = 3 640 € imposables, à 30 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux.
3 640 – 7 000 = déficit de 3 360 €, imputé sur le salaire : environ 1 000 € d'impôt en moins en plus. Économie d'environ 2 700 € par an, soit 24 000 € sur neuf ans.
Les six pièges du bailleur privé
L'option irrévocable
Elle se coche sur la déclaration de l'année d'achèvement. Oubliée, ou inconnue de votre comptable, l'année est perdue et parfois le dispositif entier.
La reprise
Vente en année six, logement prêté à votre fille en année quatre, loyer dépassé : tous les amortissements déduits sont réintégrés dans le revenu de l'année du manquement.
Le loyer plafonné neuf ans
Avec un locataire qui a le droit de rester. Dans une ville où les loyers montent, vous laissez de l'argent sur la table chaque année.
La revente
Comme en LMNP, les amortissements diminuent le prix d'achat fiscal. Le cadeau est un différé, pas un effacement.
L'ancien
30 % de travaux et un DPE A ou B après travaux. Sur une passoire de 1960, atteindre le B coûte très cher. Faites chiffrer avant de signer.
Les vendeurs de neuf
Le dispositif servira à vendre des VEFA 20 % au-dessus du marché, comme le Pinel avant lui. L'avantage fiscal ne rattrape jamais un prix trop élevé : vous achetez un bien, pas un régime fiscal.
Nu ou meublé : le tableau
Avec les chiffres de 2026, pas ceux de 2020. Et dans tous les cas, on compare sur votre bien, avec vos chiffres.
| Nu classique | Nu · bailleur privé | Meublé longue durée | |
|---|---|---|---|
| Amortissement | Non | 3 à 5,5 % par an, plafond 8 000 € | Environ 2 à 3 % par an, sans plafond |
| Prélèvements sociaux | 17,2 % | 17,2 % | 18,6 % |
| Régime micro | 30 % (jusqu'à 15 000 €) | Réel obligatoire | 50 % (jusqu'à 83 600 €) |
| Revente | Plus-value classique | Amortissements réintégrés | Amortissements réintégrés |
| Bail et préavis | 3 ans, préavis locataire 3 mois (1 en zone tendue) | 3 ans, engagement de 9 ans | 1 an (9 mois étudiant), préavis 1 mois |
| Loyer | Libre | Plafonné (15 % sous le marché et plus) | Libre |
Qui doit faire quoi
Gardez le régime
Cumul d'amortissements demandé au comptable, recalcul de la sortie, horizon allongé. Le temps est votre allié.
Quatre chantiers
Classement, réel, longue durée ou bail mobilité, copropriété et mairie. Et l'enregistrement, tout de suite.
Deux simulations sur le même bien
LMNP au réel contre bailleur privé, avec les plafonds, votre tranche et une revente à dix ans. Le chiffre décide, pas le vendeur.
Rien de nouveau, sauf une chose
Le déficit foncier doublé, 21 400 € pour des travaux énergétiques, prolongé jusqu'à fin 2027. Si vous avez une passoire en nu, c'est maintenant.
Ce qui n'est pas la loi
Vous allez lire tout et son contraire. Voici ce qui a été proposé, et qui ne s'applique pas.
Rapport Daubresse-Cosson (juin 2025)
Amortissement de 5 % dans le neuf et 4 % dans l'ancien en location nue, micro-foncier à 50 %, déficit foncier à 40 000 €. Le bailleur privé voté est beaucoup plus étroit.
Amortissement LMNP plafonné à 2 %
Proposé en sous-amendement pendant le budget 2026, écarté de la loi définitive. Votre LMNP amortit toujours normalement.
Projet de loi relance logement
Adopté par le Sénat le 8 juillet 2026, pas encore examiné par l'Assemblée : critère de classe D après travaux au lieu des 30 %, maisons individuelles incluses, F et G relouables sur justification de travaux. Tant que ce n'est pas promulgué, rien de tout cela ne s'applique.
« On ne décide jamais sur un texte qui n'existe pas encore. »
Quatre étapes, ce mois-ci
Recalculez, cette semaine
Demandez à votre comptable le cumul des amortissements de chaque LMNP et recalculez la sortie de chacun avec le simulateur de la page.
Sécurisez, avant fin 2026
Meublé de tourisme : enregistrement national, vérification de la copropriété et de la mairie, puis décision entre classement, réel et longue durée. La prochaine déclaration arrive vite.
Comparez, avant d'acheter
Les deux simulations sur le même bien, LMNP au réel contre bailleur privé. Et vérifiez d'abord que le bien est bon sans l'avantage fiscal : un bien 20 % trop cher reste 20 % trop cher.
Vérifiez, sur votre avis 2026
En LMNP, vous devez voir 18,6 % de prélèvements sociaux. Et notez le calendrier : 31 décembre 2027 pour le déficit foncier doublé, 31 décembre 2028 pour la fenêtre du bailleur privé.
Vos documents à télécharger
Six documents (cinq fiches PDF et un simulateur Excel) pour recalculer, sécuriser et comparer sans rien oublier. Ils vous sont envoyés par email en quelques instants.
1. Simulateur de revente LMNP
Le fichier Excel qui calcule votre plus-value avec les amortissements réintégrés, les abattements pour durée de détention, la surtaxe et le comparatif avant / après réforme. Avec sa notice.
2. Tableau micro-BIC 2026
Abattements et plafonds par type de meublé, prélèvements sociaux à 18,6 %, seuils de cotisations sociales et de LMP, CFE. La fiche à avoir sous les yeux au moment de déclarer.
3. Checklist Airbnb 2026
Enregistrement national, règle des 120 ou 90 nuits, copropriété, changement d'usage, DPE, classement, réel ou longue durée : tout ce qu'il faut vérifier et faire, dans l'ordre.
4. Fiche bailleur privé
Conditions, taux, base et plafonds, plafonds de loyer et de ressources 2026 par zone, l'exemple chiffré et les six pièges. Le mode d'emploi complet du dispositif.
5. Comparatif nu / meublé à remplir
Le tableau à compléter avec vos propres chiffres pour trancher entre nu classique, bailleur privé et meublé longue durée sur un même bien, jusqu'à la revente.
6. Les textes et les liens officiels
Loi de finances 2025 (art. 84), LFSS 2026 (art. 12), loi de finances 2026 (art. 47), loi Le Meur, réponse ministérielle, décision du Conseil constitutionnel, BOFiP : tout ce qui fonde cette page, résumé et lié.
Tout ça, vous pouvez le faire seul. Ou accompagné.
Certains le feront, avec les contenus gratuits de Monsieur Rodolphe, et c'est très bien. L'accompagnement, ce n'est pas un raccourci : c'est de la sécurité et du temps gagné, sur chaque étape où l'on échoue quand on est seul.
Ce qui fait échouer en solo
La paralysie d'analyse (six mois à comparer sans jamais visiter), la première négociation bancaire où l'on accepte tout par peur du refus, la peur au moment de signer le compromis, et le bien acheté par impatience. Seul face à un intermédiaire pressé de conclure, on se laisse guider ; accompagné, on repère tout de suite.
Ce que l'accompagnement change
Un mentor individuel, en tête-à-tête, qui prépare avec vous chaque rendez-vous : la banque, le notaire, la négociation, les artisans. Cinq coachs, tous investisseurs en activité et anciens élèves du programme, un coaching illimité, et Monsieur Rodolphe qui fait le point avec eux tous les deux jours. Vous n'êtes jamais seul face à une décision importante.
PATRIMMO : 5 étapes, 5 résultats, chacune validée avant la suivante
- 1Votre stratégie validée : objectif, budget, zone
- 2Votre dossier bancaire construit et validé
- 3Votre bien trouvé, calculé, négocié (on identifie aussi pour vous)
- 4Votre financement obtenu, l'acte sécurisé chez le notaire
- 5Locataire en place, GLI active : vos premiers loyers
La profondeur : 34 heures de formation structurée
Fiscalité approfondie (LMNP au réel, SCI à l'IS, holding, et désormais le bailleur privé), acte en main et clauses protectrices, financement avancé (différé, 110 %), travaux, colocation et courte durée, DPE, enchères, transmission. Nu ou meublé, LMNP ou bailleur privé : c'est en coaching, sur votre situation, que cela se tranche, pas dans une vidéo.
On n'investit pas seul
Deux lives par semaine (vos annonces, vos compromis, traités en direct, replays inclus), des cercles d'intelligence collective par groupes de six, trois groupes de niveau (Pionniers, Bâtisseurs, Performers) et des rencontres physiques régulières en France et en francophonie.
Le rendez-vous stratégique : pourquoi, et ce qu'il vous apporte
Avant tout engagement, un point honnête sur votre projet avec un membre de l'équipe, formé par Monsieur Rodolphe : êtes-vous en capacité d'investir, avez-vous tout en main, et peut-on vous accompagner ? Vous en repartez avec une réponse claire dans tous les cas.
Réservez-le si, et seulement si
- 1Vous êtes décidé à investir dans les 12 prochains mois, pas « un jour ».
- 2Vous êtes prêt à suivre une méthode et à aller sur le terrain : visiter, appeler, négocier.
- 3Votre situation permet d'emprunter, ou peut le devenir : on le vérifie ensemble, c'est le rôle du rendez-vous.
- 4Vous cherchez un patrimoine durable, pas un miracle en six mois.
Comment ça se passe, zéro pression
- Le formulaire, 5 minutes : dix questions sur votre situation, votre projet, votre motivation.
- Le rendez-vous, en visio : 20 à 30 minutes, en face à face, sur le créneau que vous choisissez. En couple ou entre futurs associés, soyez présents tous les deux.
- Une décision claire : on peut vous aider, vous démarrez avec la formule adaptée à votre projet ; on ne peut pas, on vous dit pourquoi et quoi faire d'abord.
Les textes de loi et les liens officiels
Tout ce qui est dit sur cette page est vérifiable auprès des sources officielles. Les voici.
Les textes
Les fondements juridiques mobilisés sur cette page.
Les sites officiels
Les ressources publiques pour vérifier et agir.
Revoir la vidéo
Regardez la vidéo, puis téléchargez vos documents ci-dessous.
Ce qu'il faut savoir avant d'agir
On achète un bien, pas un régime fiscal.
Le meublé est moins généreux, pas mort. Le nu gagne un amortissement, sous conditions. Un avantage fiscal se prend en plus d'un bon investissement, jamais à la place. Tout ce qu'il faut pour recalculer, sécuriser et comparer est dans les documents.
Télécharger les documentsRestez au courant de tout ce qui bouge en immobilier avec La Clef de Voûte
Une loi de finances qui réintègre les amortissements, une CSG qui monte, un statut qui crée un amortissement en location nue, un projet de loi qui peut encore tout changer : en immobilier, tout se joue sur l'information au bon moment. Chaque semaine, La Clef de Voûte vous livre l'essentiel de l'actualité immobilière, décrypté et rendu actionnable, pour investir en connaissance de cause.
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